Masz problem z najemcA�? | LifeWays | world famous money ideas

Masz problem z najemcA�?

Przeczytaj!

WA�aA�ciciel nieruchomoA�ci, ktA?ry zdecyduje siA� przystA�piA� do nieA�atwego zajA�cia pt. a�zWynajema�?, musi czasem przejA�A� trudnA� drogA� do swoich pieniA�dzy. Zazwyczaj wynajmuje prawnika, by ten stworzyA� umowA� skutecznie chroniA�cA� go w sytuacjach kryzysowych, np. utratA� czynszu. Problem powstaje, gdy do transakcji dochodzi poprzez agenta nieruchomoA�ci lub najemcA�, ktA?ry negocjuje skrA?cenie umowy i usuniA�cie niewygodnych zapisA?w. JeA?eli wA�aA�ciciel ulegnie, nie bA�dzie tragedii, poniewaA? w prawie polskim mamy bardzo przydatny zapis a�� zastaw na rzeczach ruchomych najemcy, powstajA�cy z mocy samej ustawy, bA�dA�cy dodatkowym A�rodkiem zabezpieczajA�cym interesy wA�aA�ciciela nieruchomoA�ci.

To oznacza, A?e z patowej sytuacji niepA�acA�cego lokatora moA?na wyjA�A� obronnA� rA�kA�. Wystarczy, A?e speA�nione zostanA� przesA�anki okreA�lone w kodeksie cywilnym, ktA?ry precyzyjnie okreA�la ten dodatkowy A�rodek ochrony wynajmujA�cego.

Foter.com

Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy powstaje od razu, tj. z chwilA� wniesienia ich do przedmiotu najmu a�� mieszkania. OczywiA�cie jest warunek: rzeczy te muszA� byA� wA�asnoA�ciA� najemcy. Zastawem obciA�A?one mogA� zostaA� rA?wnieA? przedmioty, ktA?rych najemca jest tylko wspA?A�wA�aA�cicielem.

Rzeczami wedA�ug kodeksu cywilnego mogA� byA� tylko i wyA�A�cznie przedmioty materialne. WaA?nym jest, A?e pod pojA�ciem rzeczy ruchomej rozumiane sA� takA?e pieniA�dze. One rA?wnieA? mogA� podlegaA� zajA�ciu.

NiektA?re jednak rzeczy nie mogA� zostaA� obciA�A?one zastawem. WyA�A�czone sA� rzeczy, ktA?re sA� wyszczegA?lnione w katalogu kodeksu postA�powania cywilnego i naleA?A� do nich m.in.:
a�? przedmioty urzA�dzenia domowego, poA�ciel, bielizna i ubranie codzienne, niezbA�dne dla dA�uA?nika i bA�dA�cych na jego utrzymaniu czA�onkA?w jego rodziny, a takA?e ubranie niezbA�dne do peA�nienia sA�uA?by lub wykonywania zawodu,
a�? narzA�dzia i inne przedmioty niezbA�dne do osobistej pracy zarobkowej dA�uA?nika oraz surowce niezbA�dne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyA�A�czeniem pojazdA?w mechanicznych,
a�? przedmioty niezbA�dne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty sA�uA?A�ce do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego uA?ytku, ktA?re mogA� byA� sprzedane tylko znacznie poniA?ej ich wartoA�ci, a dla dA�uA?nika majA� znacznA� wartoA�A� uA?ytkowA�.

Foter.com

WaA?ne jest jeszcze jedno. WedA�ug kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia czynszu oraz A�wiadczeA� dodatkowych z tego prawa moA?na skorzystaA� dopiero wtedy, gdy nabywca zalega z opA�atami dA�uA?ej niA? rok.
Doprecyzowania wymaga tutaj pojA�cie a�zA�wiadczeA� dodatkowycha�?. W tym przypadku chodzi o opA�aty, ktA?re nie wchodzA� w skA�ad czynszu, ale sA� przypisane do nieruchomoA�ci a�� opA�aty za prA�d, gaz, wodA�, telefon, internet.

OczywiA�cie sprawa nie zaA�atwi siA� sama i na pewno nie wyglA�da to tak, A?e moA?emy wejA�A� i zabraA� komuA� lodA?wkA�. Realizacja prawa zastawu polega na wszczA�ciu przez wynajmujA�cego sA�dowego postA�powania egzekucyjnego przeciwko najemcy. Innymi sA�owy, w pierwszej kolejnoA�ci naleA?y poczekaA� cierpliwie i uzyskaA� prawny tytuA� egzekucyjny, z ktA?rym udajemy siA� do komornika sA�dowego.
WA�aA�cicielowi nieruchomoA�ci przysA�uguje prawo zaspokojenia siA� z pieniA�dzy uzyskanych ze sprzedaA?y rzeczy objA�tych zastawem, przed wszystkimi innymi wierzycielami osobistymi najemcy. Kwota wypA�acana na podstawie wyroku sA�dowego zazwyczaj obejmuje rA?wnieA? odsetki za zwA�okA�.

Foter.com

Ochrona i wygaA�niA�cie prawa zastawu

Prawo do zastawu przysA�uguje w czasie pozostawania przedmiotA?w w wynajmowanym lokalu. JeA�li zostanA� z niego wyniesione prowadzi to do wygaA�niA�cia tego zastawu. Jako wA�aA�ciciele moA?emy przeciwdziaA�aA� wygaA�niA�ciu tego prawa. Oznacza to, A?e wynajmujA�cy moA?e, pomimo oporu najemcy, uniemoA?liwiA� wyniesienie takich rzeczy ze swojego lokalu. Na takich zatrzymanych przedmiotach owo prawo nadal obowiA�zuje. Jednak naleA?y pamiA�taA�, A?e decydujA�c siA� na taki krok, ciA�A?y na nas obowiA�zek przechowania tych rzeczy i czuwania nad zachowaniem ich w stanie niepogorszonym. Niestety opA�aty z tym zwiA�zane musi ponieA�A� poszkodowany czyli wynajmujA�cy.

Korzystanie z prawa zastawu powinno byA� ostatecznoA�ciA� z kilku powodA?w. Zazwyczaj towarzyszA� temu nerwy i stres, ktA?re sA� zwiA�zane z czasochA�onnym postA�powaniem egzekucyjnym. Dodatkowo na koA�cu moA?e siA� okazaA�, A?e zajA�te rzeczy straciA�y mocno na wartoA�ci. Taka sytuacja daje z kolei najemcy prawo do roszczenia o odszkodowanie za powstaA�e straty. PrzykA�adem takich przedmiotA?w mogA� byA�: maszyny, urzA�dzenia, sprzA�t RTV i AGD oraz sprzA�t komputerowy itp.

Przed koniecznoA�ciA� skorzystania z prawa do zastawu uchroni nas dobra umowa podpisana przez najemcA�, oraz szereg kryteriA?w formalno-spoA�ecznych, ktA?re musi speA�niA� najemca nim dojdzie do podpisania umowy najmu.

Sabina Rogowska

ZespA?A� ProduktA?w Hipotecznych i Inwestycji w NieruchomoA�ci