Masz problem z najemcą? | LifeWays | world famous money ideas

Masz problem z najemcą?

Przeczytaj!

Właściciel nieruchomości, który zdecyduje się przystąpić do niełatwego zajęcia pt. „Wynajem”, musi czasem przejść trudną drogę do swoich pieniędzy. Zazwyczaj wynajmuje prawnika, by ten stworzył umowę skutecznie chroniącą go w sytuacjach kryzysowych, np. utratą czynszu. Problem powstaje, gdy do transakcji dochodzi poprzez agenta nieruchomości lub najemcę, który negocjuje skrócenie umowy i usunięcie niewygodnych zapisów. Jeżeli właściciel ulegnie, nie będzie tragedii, ponieważ w prawie polskim mamy bardzo przydatny zapis – zastaw na rzeczach ruchomych najemcy, powstający z mocy samej ustawy, będący dodatkowym środkiem zabezpieczającym interesy właściciela nieruchomości.

To oznacza, że z patowej sytuacji niepłacącego lokatora można wyjść obronną ręką. Wystarczy, że spełnione zostaną przesłanki określone w kodeksie cywilnym, który precyzyjnie określa ten dodatkowy środek ochrony wynajmującego.

Foter.com

Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy powstaje od razu, tj. z chwilą wniesienia ich do przedmiotu najmu – mieszkania. Oczywiście jest warunek: rzeczy te muszą być własnością najemcy. Zastawem obciążone mogą zostać również przedmioty, których najemca jest tylko współwłaścicielem.

Rzeczami według kodeksu cywilnego mogą być tylko i wyłącznie przedmioty materialne. Ważnym jest, że pod pojęciem rzeczy ruchomej rozumiane są także pieniądze. One również mogą podlegać zajęciu.

Niektóre jednak rzeczy nie mogą zostać obciążone zastawem. Wyłączone są rzeczy, które są wyszczególnione w katalogu kodeksu postępowania cywilnego i należą do nich m.in.:
• przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu,
• narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem pojazdów mechanicznych,
• przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla dłużnika mają znaczną wartość użytkową.

Foter.com

Ważne jest jeszcze jedno. Według kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych z tego prawa można skorzystać dopiero wtedy, gdy nabywca zalega z opłatami dłużej niż rok.
Doprecyzowania wymaga tutaj pojęcie „świadczeń dodatkowych”. W tym przypadku chodzi o opłaty, które nie wchodzą w skład czynszu, ale są przypisane do nieruchomości – opłaty za prąd, gaz, wodę, telefon, internet.

Oczywiście sprawa nie załatwi się sama i na pewno nie wygląda to tak, że możemy wejść i zabrać komuś lodówkę. Realizacja prawa zastawu polega na wszczęciu przez wynajmującego sądowego postępowania egzekucyjnego przeciwko najemcy. Innymi słowy, w pierwszej kolejności należy poczekać cierpliwie i uzyskać prawny tytuł egzekucyjny, z którym udajemy się do komornika sądowego.
Właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo zaspokojenia się z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży rzeczy objętych zastawem, przed wszystkimi innymi wierzycielami osobistymi najemcy. Kwota wypłacana na podstawie wyroku sądowego zazwyczaj obejmuje również odsetki za zwłokę.

Foter.com

Ochrona i wygaśnięcie prawa zastawu

Prawo do zastawu przysługuje w czasie pozostawania przedmiotów w wynajmowanym lokalu. Jeśli zostaną z niego wyniesione prowadzi to do wygaśnięcia tego zastawu. Jako właściciele możemy przeciwdziałać wygaśnięciu tego prawa. Oznacza to, że wynajmujący może, pomimo oporu najemcy, uniemożliwić wyniesienie takich rzeczy ze swojego lokalu. Na takich zatrzymanych przedmiotach owo prawo nadal obowiązuje. Jednak należy pamiętać, że decydując się na taki krok, ciąży na nas obowiązek przechowania tych rzeczy i czuwania nad zachowaniem ich w stanie niepogorszonym. Niestety opłaty z tym związane musi ponieść poszkodowany czyli wynajmujący.

Korzystanie z prawa zastawu powinno być ostatecznością z kilku powodów. Zazwyczaj towarzyszą temu nerwy i stres, które są związane z czasochłonnym postępowaniem egzekucyjnym. Dodatkowo na końcu może się okazać, że zajęte rzeczy straciły mocno na wartości. Taka sytuacja daje z kolei najemcy prawo do roszczenia o odszkodowanie za powstałe straty. Przykładem takich przedmiotów mogą być: maszyny, urządzenia, sprzęt RTV i AGD oraz sprzęt komputerowy itp.

Przed koniecznością skorzystania z prawa do zastawu uchroni nas dobra umowa podpisana przez najemcę, oraz szereg kryteriów formalno-społecznych, które musi spełnić najemca nim dojdzie do podpisania umowy najmu.

Sabina Rogowska

Zespół Produktów Hipotecznych i Inwestycji w Nieruchomości